EFEITOS ESPACIAIS EM MERCADOS DE TERRAS RURAIS: MODELAGEM, VALIDAÇÃO E AVALIAÇÃO DE DESEMPENHO.

Abstract

A geoestatística e a econometria espacial são técnicas que tem sido utilizadas com resultados satisfatórios na modelagem de efeitos espaciais presentes nos mercados imobiliários. Embora tais efeitos afetem indistintamente tanto áreas urbanas quanto rurais, no Brasil, os estudos tem se concentrado em áreas urbanas. Além disso, a valoração cadastral rural nos municípios brasileiros encontra-se por demais atrasada quando comparada com os países da Europa e América do Sul. Neste contexto, o objetivo desta pesquisa foi avaliar a combinação de técnicas da econometria espacial e da geoestatística na modelagem dos efeitos espaciais em mercados de terras rurais e geração de PVG - Plantas de Valores Genéricos, propondo uma metodologia que seja aplicável à realidade dos municípios brasileiros. A proposta metodológica consistiu em investigar o efeito que a autocorrelação espacial provoca sobre os MCRL - Modelos Clássicos de Regressão Linear, modelar estes efeitos por meio da econometria espacial e da geoestatística, avaliar o desempenho dos MCRL comparando-os com os modelos espaciais e produzir a PVG por meio da krigagem. A área de estudos foi o município de Petrolina, Pernambuco, onde foram coletadas 104 amostras de mercado georreferenciadas. A amostra da pesquisa consistiu de 84 observações e a de verificação consistiu de 20 observações. Os resultados mostraram que a autocorrelação espacial pode ter seus efeitos controlados tanto pela econometria tradicional quanto pela econometria espacial. A combinação de metodologias se mostrou aplicável à realidade dos mercados de terras rurais e permitiu a obtenção de modelos representativos da realidade destes mercados, bem como a elaboração da PVG. Os modelos são adequados para avaliações dos imóveis propriamente ditos, enquanto que, em função da escala da base cartográfica disponível para geração das PVG estas são indicadas para informar as faixas de preços nas diferentes regiões do município.